1. 전세와 월세, 뭐가 유리할까?
전세와 월세 중 어느 쪽이 유리한지는 시중 금리 수준에 따라 달라집니다.
전세가 유리한 경우: 대출 금리가 낮아 전세자금 마련 비용이 저렴할 때, 또는 여유 목돈이 있을 때
월세가 유리한 경우: 금리가 높아 전세자금 대출 이자가 월세보다 비쌀 때, 또는 목돈을 투자에 활용할 때
전월세 전환율 계산법
전세보증금을 월세로 바꿀 때(혹은 반대로) 사용하는 공식입니다.
월세 = (전세보증금 - 월세보증금) × 전월세전환율 ÷ 12
예시: 전세 3억원 → 보증금 5,000만원 월세 전환 시 (전환율 연 6% 가정) → 월세 = (3억 - 5,000만원) × 6% ÷ 12 = 월 125,000원
※ 법정 전월세 전환율: 기준금리 + 2%p (2026년 기준 약 5~6% 수준) 임대인이 법정 전환율 초과 월세를 요구할 경우 초과분을 반환받을 수 있습니다.
2. 전세보증금 지키는 법 (필수)
계약 전 반드시 확인해야 할 것
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등기부등본 확인: 계약 당일 발급 기준으로 근저당, 가압류, 압류 여부 확인. 선순위 채권(근저당+보증금) 합계가 집값의 70~80%를 넘으면 위험합니다.
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전입신고 + 확정일자: 이사 당일 바로 전입신고하고 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
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전세보증보험 가입: HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 가입하는 보험으로, 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급합니다. 보증금의 0.1~0.2% 수준 보험료로 수억 원의 보증금을 지킬 수 있으므로 반드시 가입을 권장합니다.
3. 깡통전세 판별 방법
집값 대비 전세보증금 비율이 지나치게 높은 '깡통전세'는 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
위험 신호 체크리스트
- 전세가율(전세가/집값)이 80% 초과
- 등기부등본상 근저당이 설정되어 있음
- 임대인의 세금 체납 여부 (국세청 미납국세열람 신청)
- 신축 빌라·오피스텔의 경우 시세 파악이 어려울 때
- 계약 전 집주인이 전세보증보험 가입에 난색을 표할 때 (→ 조건 미달 가능성)
4. 전세자금 대출 종류와 조건 (2026)
정책 금융 상품(버팀목, 보금자리론 등)은 소득 및 보증금 기준을 먼저 확인하세요. 조건이 맞는다면 금리 차이가 2~3%p까지 날 수 있어 수십만 원의 월 절감 효과가 생깁니다.